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Elementos comunes

Ejemplos de elementos comunes en mi comunidad

  Por leticia | enero 9, 2013 - 5:46 pm |
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En primer lugar desearos un feliz año nuevo desde esta primera entrada del año.file0001090343315

Hoy empezamos con algunos ejemplos de elementos comunes dentro de una comunidad de propietarios, como muestra de ellos podemos nombrar:

 1.- Ascensores: Aquí se incluyen tanto los aparatos elevadores como los montacargas, incluyendo no solo la cabina sino también toda la instalación necesaria para su funcionamiento.

2.- Balcones y miradores: en principio cabe calificarlos de elementos comunes, salvo que el título constitutivo se establezca su carácter privado. Como el acceso a los mismos se lleva a cabo a través de un elemento privativo (piso o local) se viene considerando de uso exclusivo del titular del piso o local.

Se podrá desafectar el balcón o mirador para que tenga la condición de elemento privativo bien en el título, bien en acuerdo de la Junta de Propietarios por unanimidad.

3.- Buhardillas: En este caso estaremos a lo establecido en el título. Se entenderá de derecho exclusivo del dueño del piso o local cuando así se determine en el título. En caso que no se diga nada se entiende de carácter común.

4.- calles particulares: aquellas vías destinada a la circulación peatonal y viaria de los propietarios del terreno en que se encuentra situada.

5.- cimentaciones: es claramente un elemento común, al ser la base o sostén del edificio o su estructura de sustentación.

6.- conducciones y canalizaciones: se constituyen como elemento común y comprenden: canalizaciones de agua, gas, electricidad incluso aprovechamiento de energía solar, agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos, detección y prevención de incendios, portero electrónico, antenas colectivas…

7.- corredores: galería corrida, cerrada o abierta alrededor del patio de algunas casas, cuya finalidad es poner en comunicación distintos espacios del edificio y servir de acceso a diferentes pisos de una misma planta.

8.- cubiertas: tejados que limitan el inmueble por su parte superior.

9.- elementos estructurales: como pilares, vigas, forjados y muros de carga.

10.- escaleras: serán considerados elemento común tanto las escaleras principales como accesorias, vestíbulo, entradas de la finca…

11.- Fachada: es todo muro que tiene  una cara al exterior y otro al interior del edificio.  En esta fachada pueden existir elementos ornamentales, decorativos, así como cornisas, terrazas, balcones… todos ellos con carácter común.

12.- Garajes: Como regla general las parcelas de garaje cuando vienen delimitadas y numeradas son elementos privativos, el resto del sótano que sea susceptible de aprovechamiento común, se entenderá como tal.

13.- Muros: Serán elemento común cuando delimiten los elementos generales del edificio. De esta forma serán elementos comunes los muros y paredes maestras, tanto los de perímetros internos como externos, así como los que separan los elementos comunes de los privativos.

14.- Descansillos, pasillos… que no se encuentren en el interior de un piso o local o de uso exclusivo de éstos.

15.- Patios:  son elementos comunes, el destino de los mismos es dar luz y ventilación a los distintos pisos y locales, eso sí, a pesar de la presunción de calificar los patios como elementos comunes, se puede dar el caso de que el Título Constitutivo le de le carácter de privativo, cuando no esté destinado a dar luz y aire a pisos y locales sino a depósito de mercancías de locales de la planta baja o garaje de uno o varios propietarios…

16.- Portales: se trata de la entrada a la finca  y a las distintas viviendas por lo que es indudable su carácter común.

17.- porterías: lugar en el que el portero realiza su trabajo, cuarto donde se guardan los utensilios de limpieza e incluso lugar destinado a la vivienda del mismo.

18.- Terrazas: se tratan de las cubiertas del edificio  que por sus materiales son de carácter pisable, y que le hacen tener naturaleza común. Se podrá otorgar carácter privativo a este elemento bien en el título Constitutivo, bien por acuerdo de la Junta de Propietarios por unanimidad.

Distinto es el caso de las terrazas a nivel, es decir, que sirven al uso y disfrute de un solo piso, por tener salida de éste  y constituirse en prolongación del piso en el que se puede entender que es de carácter privativo. En este caso se deberá comprobar lo establecido en la escritura o inscripción registral del piso o local.

O las terrazas que estando en nivel distinto, sólo son accesibles a través de un piso o local por lo que serán de uso exclusivo del piso desde el cual se accede.

Este es un listado de algunos de los elementos de carácter común que nos podemos encontrar en una comunidad de propietarios, no se trata ni mucho menos de un listado cerrado.

 

Instalación de aire acondicionado

  Por leticia | diciembre 19, 2012 - 10:30 am | ,
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aire acondicionado en fachadaHace unos días recibimos una consulta que, por problemas con el correo electrónico de la persona que nos la remitió, no hemos podido responder directamente, por lo que creemos que puede resultar interesante tratarla en esta entrada.

La pregunta que se nos planteaba era sobre si es necesario someter a aprobación en Junta de Vecinos la instalación de un aparato de aire acondicionado en la fachada del edificio.

En primer lugar cualquier modificación en un elemento común o cambio de la configuración externa del edificio por parte de un propietario necesitará consentimiento unánime de los propietarios.

Ahora bien, siempre que la instalación no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, es decir, en los casos que las modificaciones no sobrepasen lo que puede considerarse como límites normales de tolerancia, bastará con dar cuenta de esta intención de instalar el aparato de aire acondicionado en un elemento común del edificio al Presidente de la Comunidad 

En caso contrario, por ejemplo cuando sea necesario la apertura de huecos en la fachada, ocupación de la fachada, es decir cuando la instalación conlleve un menoscabo o alteración de la estructura del edificio, de su seguridad… sí que se precisará el acuerdo unánime de todos los propietarios del inmueble en Régimen de Propiedad Horizontal.

Hay que precisar que en la actualidad y con las instalaciones de los nuevos aparatos de aire acondicionado al no conllevar obras y apenas producir ruidos molestos a los vecinos, es decir, al tratarse de una obra menor en el que la estética  exterior del edificio no se ve afectado y si estos aparatos no son grandes y, sobre todo, sino se encajan en los muros, limitándose a adosarse a ellos, no sería necesario acuerdo unánime ni mayoritario de la Junta de Propietarios. Ésto si hablamos de instalación en fachadas, si hablásemos de patios interiores sería más permisivo todavía.

En definitiva se deberá estudiar cada caso de forma individualizada.

En el caso de que quien pretenda instalar el aparato de aire acondicionado en un elemento común de la comunidad fuese una persona externa a la misma y teniendo en cuenta que se estaría produciendo una cesión de uso a favor de una persona ajena a la comunidad sí que sería preciso  aprobación en Junta de Propietarios.

En cuanto a la legislación, la instalación de aire acondicionado debe cumplir los requisitos administrativos exigidos por la normativa municipal aplicable, por lo que el interesado debe solicitar la correspondiente licencia.

CUOTAS DE PARTICIPACIÓN

  Por carlosmesa | julio 10, 2012 - 4:56 pm | , ,
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La cuota es la participación de cada uno de los propietarios sobre la totalidad del edificio, la suma de todas y cada una de las cuotas de participación tiene que ser igual a 100. La cuota de participación tiene un doble contenido jurídico y económico, ya que por un lado sirve para el cómputo de mayorías y para la participación en la propiedad y los gastos.

Lo más habitual es que la cuota de participación de cada piso o local sea determinada por el propietario único y original del inmueble, en el título constitutivo, y antes de su venta, e incluso en el momento de iniciarse las obras. Otra posibilidad es que no se otorgue Título Constitutivo, y sean los futuros dueños los que establezcan por acuerdo la cuota de participación de cada uno de ellos, pero esta no es la práctica habitual.

No obstante lo anterior, ningún impedimento existe para que las cuotas de participación establecidas unilateralmente por el propietario único, sean modificadas a posteriori por acuerdo siempre unánime (al ser una modificación del título constitutivo) de todos los propietarios del inmueble.

En caso de desacuerdo y ante la imposibilidad de fijar las cuotas de participación y como última vía para la determinación de las mismas, las cuotas de participación se pueden determinar mediante la correspondiente resolución judicial.

 

Los aspectos a tener en cuenta a la hora de determinar las cuotas de participación no se ciñen únicamente a la superficie útil de cada inmueble, sino que se pueden tener otros criterios en cuenta como en emplazamiento exterior o interior, la situación de los mismos y el uso de los elementos comunes de cada piso o local.

En definitiva, la fijación de las cuotas de participación deberá realizarse respetando en todo caso los principios de igualdad, proporcionalidad y objetividad, siguiendo los criterios más igualitarios y equitativos posibles.

Desafectación de la portéria para su alquiler o venta

  Por carlosmesa | julio 27, 2011 - 11:24 am | , ,
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En esta entrada analizaremos y sentaremos las bases del procedimiento a seguir por la Comunidad de Propietarios que pretende la venta o el arrendamiento del local destinado a portería, diferenciando ambas figuras y si el arrendamiento se realiza con un tercero o por el contrario con el propio portero u otro empleado de la Comunidad.

La venta de la portería es una posibilidad real y una potestad de la Junta como órgano colectivo de la Comunidad, exigiendo el acuerdo unánime de todos los propietarios para proceder a la desafectación de un elemento común como es la portería y su conversión en un elemento privativo (recordemos que se trata de una modificación del título constitutivo que requiere unanimidad) según se establece en el Art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo necesario elevar el acuerdo y la desafectación a escritura pública.

Pero para poder desafectar la portería, convertirlo en un elemento privativo y proceder a su venta, es necesario, en el caso que exista, suprimir o sustituir el servicio de portería (por ejemplo por el de conserje), acuerdo que no suponiendo una modificación del título constitutivo, podría acordarse mediante Mayoría Cualificada, esto es con el voto favorable de las tres quintas partes de la Junta que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Aspecto relevante y digno de análisis es la posible existencia de hipotecas, y como afecta la voluntad de los acreedores hipotecarios al acuerdo de desafectación y posterior venta de la portería o cualquier elemento común. Hay que tener en cuenta que las hipotecas constituidas también recaen sobre las cuotas de participación de la copropiedad de elementos comunes, pero esta afectación no exige el necesario consentimiento de los titulares de los créditos hipotecarios para acordar la desafectación y venta de la portería.

 

En caso de arrendamiento del local destinado al servicio de portería, se requiere para su aprobación en Junta el voto favorable de las tres quintas partes de los asistentes, que a su vez supongan las tres quintas partes de las cuotas de participación, es decir, se requiere Mayoría Cualificada, ya que la portería una vez suprimido el servicio de portero no tiene adjudicado un uso específico.

El arrendamiento de la portería se regirá por la Ley de Arrendamientos Urbanos siempre que el arrendatario sea un tercero o un copropietario, en el supuesto que la portería se arriende al propio portero u otro empleado de la finca, su regulación se excluye de la Ley de Arrendamientos Urbanos, siempre que dicho arrendamiento tenga relación con el puesto de trabajo desempeñado en la Comunidad por el arrendatario, de acuerdo con la normativa laboral que sea de aplicación.

Adopción de acuerdos para la instalación/sustitución de ascensor

  Por carlosmesa | julio 25, 2011 - 5:07 pm | , ,
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Antes de la reforma que introdujo la Ley 8/1999, se requería la unanimidad de todos los copropietarios para adoptar la medida de instalar el servicio de ascensor de la Comunidad, con la reforma mencionada se modificó el Art. 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo necesario desde ese momento únicamente lo que se llamó desde entonces Mayoría Cualificada, consistente en el voto favorable de las tres quintas partes de los asistentes a la Junta que a su vez representaran las tres quintas partes de las cuotas de participación, computándose los votos de la Junta de cada propietario con el mismo valor independientemente de la cuota de cada uno. Es de interés analizar que ocurre con el voto de los propietarios ausentes y como computan, considerándose que es favorable si han o fueron debidamente citados e informados del acuerdo y no manifestaron su discrepancia con el mismo en el plazo de 30 días naturales. El acuerdo adoptado obliga a todos los copropietarios incluyendo a los disidentes, los que se opusieron al mismo y los propietarios de los locales comerciales.

Esta reforma trató de evitar  el posible veto de uno solo de los propietarios para la instalación de servicios de interés general, como pueda ser la instalación o sustitución de ascensor, que no se considera una mejora innecesaria, sino una mejora que repercute en beneficio de todos los propietarios y del propio valor del inmueble, redundando en una mejor valoración del edificio en su conjunto.

 

El supuesto de supresión de barreras arquitectónicas:

Cuando la instalación del ascensor supone la eliminación de una barrera arquitectónica, la Ley de Propiedad Horizontal permite esta figura requiriendo únicamente el voto favorable de la mayoría simple que represente a su vez la mayoría de las cuotas de participación, pese a que para la instalación de un ascensor en la mayoría de los casos se modifica el título constitutivo al afectar dicha instalación a elementos comunes de la Comunidad, para la adaptación y buena prestación del servicio.

 

SUSTITUCIÓN DEL ASCENSOR:

Si la antigüedad o el estado del ascensor hacen imposible su uso, la Ley de Propiedad Horizontal permite su sustitución por otro análogo, bastando para la adopción del acuerdo la mayoría simple de los propietarios de la Junta que representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se trata de la sustitución del ascensor y no de la instalación del servicio de ascensor, se requiere únicamente mayoría simple y no la mayoría cualificada de tres quintos.

Por el contrario, cuando lo que se pretende es la supresión del servicio, para acordar dicha suspensión se requiere Mayoría Cualificada, esto es el voto favorable de las tres quintas partes de los asistentes a la Junta y que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.